Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) soumis au régime fiscal réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) peuvent amortir leur bien immobilier. Cela signifie qu’ils peuvent déduire chaque année de leurs revenus locatifs une partie de la valeur du bien, correspondant à sa perte de valeur due au temps et à l’usage. Cet amortissement réduit le montant imposable, ce qui peut permettre d’alléger la fiscalité sur les revenus locatifs.
Or la loi de finance vient remettre en cause cet avantage : désormais, lors de la revente d’un bien en location meublée, les amortissements comptabilisés au fil des années seront pris en compte dans le calcul de la plus-value en étant diminués du prix d’acquisition, ce qui n’était pas le cas auparavant. L’avantage fiscal dont a bénéficié le contribuable tout le long de sa détention sera perdu au moment de la revente !
Impact : La plus-value imposable sera augmentée, ce qui entraînera une hausse de l’impôt.
Exemple : un propriétaire a acheté un bien 190 000€ et le loue 10 000€/an en meublé. Il a 4 500€ de charges déductibles par an (intérêts, taxes et frais tels que les meubles, frais de location etc) et peut amortir ± 5 500€/an pendant 30 ans.
Il opte pour le régime du LMNP. Au titre de son imposition nous aurons
- Loyers : 10 000€
- Charges déductibles – 4 500€
- Amortissement : – 5 500€
⇒ Base imposable = 0 € au taux de l’impôt sur le revenu au lieu de 10 000€
Le propriétaire possède son bien depuis 10 ans, quels sont les impacts pour lui suivant que la vente ait lieu avant ou après la promulgation de la loi de finances de 2025 ?
- Avant promulgation de la loi : Lors de la cession, nous ne tenons pas compte de l’amortissement pour calculer le montant de la plus-value.
Le bien ayant été acquis à 190 000€ et revendu 250 000€, le montant de la plus-value est désormais de 60 000€, soit un impôt sur la plus-value de 5 016€ - Après promulgation de la loi : Le montant total de l’amortissement sera pris en compte pour le calcul de la plus-value. Si l’amortissement réalisé à la date de la revente est de 50 000€, il convient de diminuer le prix d’achat de ce montant, faisant de fait augmenter la plus-value. Nous pouvons donc retenir que le prix de d’achat est de 140 000€, soit une plus value de 250 000€ – 140 000€ soit 110 000€, soit un impôt de 23 675€
Source : www.journaldelagence.com
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